Это страшное слово «кадастр»: владельцев квартир пугают разорительными налогами

Это страшное слово «кадастр»: владельцев квартир пугают разорительными налогами

08.11.2016 13:19
3817

Это страшное слово «кадастр»: владельцев квартир пугают разорительными налогами

Россиянам, владеющим квадратными метрами вскоре, возможно, придется затянуть пояса — по данным СМИ, правительство намерено законодательно разрешить регионам самостоятельно увеличивать кадастровую стоимость недвижимости, на основе которой с нынешнего года с нее взимается налог.

По данным «Ведомостей», согласно рассматриваемому законопроекту, введенный ранее мораторий до 2020 года на пересмотр кадастровой стоимости в сторону увеличения может быть отменен.

Таким образом, каждый регион по своему усмотрению сможет в ближайшее время пересмотреть стоимость недвижимости и получит право изменять сроки регулярных пересмотров. В настоящее время кадастровую стоимость жилья нельзя пересматривать чаще, чем раз в три года, и реже, чем раз в пять лет.

О том, что эти нововведения означают для рядовых граждан — владельцев доставшихся им в ходе приватизации квартир, Федеральному агентству новостей рассказал специалист в сфере гражданского права, генеральный директор юридического бюро Родион Юрьев.

Это страшное слово «кадастр»: владельцев квартир пугают разорительными налогами

«Во-первых, надо сказать, что уже сейчас кадастровая стоимость большинства квартир не ниже, а выше, чем рыночная стоимость этих квартир, — отметил юрист. — Можно зайти на сайт Росреестра, ввести адрес своей квартиры и уже сейчас посмотреть, во сколько ее оценивает государство. Это стоит сделать потому, что если вы не согласны с кадастровой стоимостью, которую вам насчитало государство, то ее можно оспорить в суде. Например, я смотрел данные по своей квартире и увидел, что ее кадастровая стоимость даже выше, чем та реальная стоимость, за которую ее можно было бы продать на рынке. Так что сама переоценка в сторону увеличения уже произошла».

Это страшное слово «кадастр»: владельцев квартир пугают разорительными налогами

Есть и еще некоторые тонкости, о которых владельцам квартир полезно знать, отметил специалист по недвижимости.

«Происходит некоторый сдвиг в плане понимания того, что нужно отражать в кадастровой цене, — отметил собеседник ФАН. — У нас по закону в первую очередь проводится кадастровая оценка. А затем, если собственник недоволен этой оценкой, он может потребовать переоценки и указания в качестве такой оценки рыночную стоимость жилья. Но на самом деле есть некоторая проблема, связанная с тем, что как бы мы ни оценивали недвижимость, все равно она оценивается скопом. То есть оценивается в целом по кварталу. Если зайти на сайт Геоинформационной системы Санкт-Петербурга (РГИС), то там видно, как на отдельные кварталы устанавливается кадастровая стоимость метра в этом квартале. Конечно, эта кадастровая стоимость зависит от разного рода понижающих и повышающих коэффициентов, но в индивидуальном порядке все равно это все уточняется лучше.

Если собственник начинает какой-то судебный процесс, то, как правило, это связано с тем, что методы, которые применяются при оценке недвижимости, в основном сводятся к сравнению цен в «Бюллетене недвижимости». Основной метод оценки — это метод оценки сравнительных продаж. А метод сравнительных продаж означает, что мы берем схожие по характеристике объекты на рынке и вычисляем среднее арифметическое в данном районе, квартале, по близости от метро, по характеристике здания (хрущевка, сталинка, новый фонд, старый фонд и т.д.). А в совокупности это всё и складывается в ту стоимость, в которую квартиру оценивает оценщик. Но эта оценка не учитывает того простого обстоятельства, что цены, которые указаны в «Бюллетене недвижимости», — это цены, за которые продавец хотел бы продать свою квартиру. И это абсолютно не означает, что он в реальности сможет ее за такую цену продать. Это означает только, что он выставил квартиру на продажу по такой цене».

Это страшное слово «кадастр»: владельцев квартир пугают разорительными налогами

Но есть и другая сторона этого процесса. Нередко при оформлении сделки покупатель и продавец в документах сознательно занижают цену квартиры, чтобы уменьшить налогообложение, отметил эксперт.

«Другая сторона этой же оценки — это оценка по данным Росреестра, который хранит данные, за какую сумму объект был продан. Она страдает противоположными проблемами. Потому что у нас, в связи с разного рода налоговыми проблемами, с нежеланием платить налог на физических лиц от продажи недвижимости очень часто занижается стоимость недвижимости при продаже. И это влечет за собой искажение реальной стоимости в другую сторону — в сторону резкого занижения, когда у нас квартиры формально продаются по цене, которая раньше называлась балансовой стоимостью. Вот между этими двумя противоположностями и ищется какой-то компромисс, в законе он определен, как снижение кадастровой стоимости на 25% относительно рыночной стоимости. Там есть и другие коэффициенты, это все довольно сложно вычисляется. Но, зачастую, этого оказывается недостаточным для того, чтобы определить, сколько на самом деле стоит та или иная квартира».

Это страшное слово «кадастр»: владельцев квартир пугают разорительными налогами

По словам эксперта, владельцам квартир нужно приготовиться, что налог на их квадратные метры в дальнейшем будет только расти.

«Меньше однозначно не будет, сумма, которую придется платить каждому собственнику, будет однозначно увеличиваться, — отметил Родион Юрьев. — А вопрос о «насколько больше» зависит от кадастровой стоимости с одной стороны и от площади, которая принадлежит собственнику, с другой стороны. Потому что если его площадь в пределах социальной нормы, которая у нас установлена, то ему предоставляется налоговый вычет на эту сумму, то есть с площади около 20 кв. метров ничего не платится. Ну а если это дополнительная квартира, то с нее уже придется заплатить соответствующий налог в полном объеме. Поэтому то, что будет увеличение, — это однозначно, но насколько серьезным будет это увеличение, — тут зависит от размеров квартиры. Если квартиру оценивать в районе 5 млн рублей, то я подсчитывал, налог оставляет около 7 тыс. рублей в год. Если дороже — в районе 11-12 млн руб. — то получается около 20 тыс. рублей в год налогов».

Впрочем, по сравнению с мировой практикой, наши налоговые ставки — это еще цветочки, успокоил эксперт.

«В Нью-Йорке, например, налог на недвижимость составляет 15% от ее стоимости в год. То есть каждые шесть лет ты фактически выкупаешь у муниципалитета свою недвижимость, не говоря уже о том, какова там стоимость этой недвижимости. Это своего рода способ регулирования миграции в города. У нас это, конечно, совсем не в таких масштабах, потому что у нас налог составляет 0,3%, если мы говорим о жилой недвижимости, а то и меньше. За нежилую ставка больше — до 1,5%, так что у нас до такого, как на Западе, явно не дойдет», — отметил собеседник ФАН.

Что касается Санкт-Петербурга, то по его жителям нововведение тоже ударит не слишком сильно, считает эксперт.

«Для Петербурга эти нововведения не будут слишком актуальными. По новому законопроекту правительство предлагает предоставить местным властям возможность увеличения размера кадастровой стоимости, а в Санкт-Петербурге ее в большинстве случаев повышать уже просто некуда, она и так уже выше рыночной стоимости», — отметил Родион Юрьев.

Анна Кириллова
Работника лагеря в Нижегородской области подозревают в изнасиловании ребенка
Закрыть