Минфин принял решение не продлять программу льготной ипотеки под 7% на жилье в новостройках. Она завершит свое действие 31 декабря 2022 года. Этот шаг, по мнению генеральный директора агентства недвижимости полного цикла «Территория недвижимости FQF», эксперта по недвижимости Ирины Нигматуллиной, существенно остудит пыл застройщиков из-за падения покупательского спроса.
Однако есть и оборотная, можно даже сказать позитивная, сторона. Как она пояснила в беседе с ФАН, цены на объекты недвижимости в новостройках, на фоне роста процентных ставок по ипотеке и вытекающего отсюда падения спроса, снизятся.
Ранее, о том, что программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках не будет продлена, сообщил замглавы Минфина Алексей Моисеев. По его словам, министерство не видит необходимости новых мер по поддержке рынка первичного жилья.
«В целом данное решение остудит пыл застройщиков. Спрос на новостройки упадет, так как без дополнительной финансовой мотивации в виде льготной ставки люди будут с опаской приобретать стройки со сдачей через два-три года. К тому же сама ипотечная ставка увеличится до 10–12%. Как итог – цены на новострои снизятся. Впрочем, не сразу, ведь застройщики уже закладывали действующие расценки, и пополнение счетов-эскроу согласовано с банками по сегодняшним ценам», — пояснила эксперт.
При этом она отметила, что некоторые застройщики в какой-то момент начали пользоваться льготной ипотекой во вред клиентам. Попросту говоря, они дестабилизировали рынок, перетягивая внимание людей к новому жилью.
«Получаем следующую картину: внимание людей приковано к новостройкам. На вторичном рынке ставка колеблется в пределах 10–12%, и ипотечный платеж на эту же сумму кредита, но с такой ставкой, на вторичное жилье может быть выше на 25–50%. Поэтому выбор покупателя падает на первичку с более низким платежом. Однако повышенный спрос на первичку приводит к тому, что и цены на нее становятся намного выше, чем могли бы быть. В итоге люди существенно переплачивают за объекты», — объяснила Нигматуллина.
По словам собеседницы ФАН, такая ситуация не могла длиться бесконечно. И в Госдуме последний раз отметили падение спроса на жилье, причем на объекты в новостройках даже больше, чем на вторичном рынке — 23% против 12%. И это — при стремительном росте предложения. Получилась ситуация, когда весы «спрос-предложение» оказались в сильной диспропорции. А это уже грозит обвалом рынка, предупредила она.
«Более того, вводимое с 2023 года ограничение выдачи ипотеки от застройщика по околонулевым или минимальным ставкам Центробанк объяснил … риском дефолта заемщиков и невозможности по итогу реализовать данные залоги, которые были куплены под низкую ставку, но по завышенной цене. В целом же программа имеет место. И действительно может поддержать строительную отрасль в непростых условиях. Не зря же с предложением о ее продлении в 2023 году активно выступает Минстрой. Просто нужно учитывать ошибки», — считает Нигматуллина.
Если Минфин закроет программу в том виде, в котором она есть, а затем распространит ее на вторичку, ситуацию на рынке можно выровнять, считает она. А поддержку лучше сделать адресной, а не всеобщей. Но даже и без этого, после отмены программы и отказа в ее продлении банки пойдут застройщикам навстречу и придержат процентную ставку без субсидирования на 3–4% ниже среднего по рынку значения, а скидки в 20–30% не исчезнут, уверена Нигматуллина. Ведь продавать как-то надо. Продажи сейчас и с приятными условиями идут не слишком гладко, а после отмены субсидирования могут еще больше просесть, добавила она в заключение.