Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году: советы адвоката

Мы решили узнать, как снизить сумму налога на имущество через оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Помогала нам в этом адвокат Юлия Мартыненко.

Недвижимость в наши дни считается самой лучшей и беспроигрышной инвестицией в будущее. Однако это не только удачное вложение, но и постоянные затраты — ремонт, оплата коммунальных услуг и, конечно же, эти бесконечные и такие болезненные налоги на имущество. И ведь нельзя не согласиться, поскольку ежегодно цены на продукты, услуги и жилье существенно возрастают, а за ними и подтягиваются налоги. Такая финансовая нагрузка становится настоящим стрессом, поэтому мы решили узнать, как снизить сумму налога на имущество через оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Помогала нам в этом нелегком юридическом вопросе адвокат Юлия Мартыненко.

Что это такое?

Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.

Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.

Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:

1. Налогообложение: для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу; для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.

2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.

3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.

Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2020 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2021 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.

Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!

Оспариваем кадастровую стоимость

В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.

Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2020 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.

Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно. Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе.

Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.

Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.

Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.

Однако этот вопрос можно решить и без суда. Таким образом, мы приблизились к рассмотрению внесудебного порядка. И вот тогда в бой вступает вышеупомянутая комиссия по рассмотрению споров. Важный аспект — она должна присутствовать в вашем регионе.

Решить проблему с кадастровой стоимостью недвижимости будет не совсем просто. Для начала нужно подготовиться: первым делом на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую стоимость квартиры. Самостоятельно это сделать довольно просто, поскольку вся информация есть в открытом доступе; далее необходимо найти оценщика и обратиться за его услугами, чтобы установить, какая у недвижимости была рыночная цена в момент назначения кадастровой стоимости; следующий этап — подача заявления в комиссию. Здесь важно приложить все необходимые документы — отчет о проведенной оценке, справка из ЕГРН и копии документов, подтверждающих право на собственность; после чего комиссия должна вынести свое решение. В среднем срок ожидания составляет не более 30 дней с момента подачи всех бумаг.

Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления. При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта. Эксперт обратила внимание, что несмотря на скорость и простоту, внесудебные рассмотрения дел зачастую оканчиваются отказами. В этом и заключается главный минус этого метода.

Чего получится добиться?

Переходим к самому главному и сложному, однако попытаемся объяснить все максимально просто. Здесь следует исходить из стоимости самой квартиры и из того, в каком городе она находится.

Допустим, вы владеете в Москве жилой недвижимостью, цена которой более 20 миллионов рублей. Согласно законодательству, она будет облагаться налогом в 0,2%, который выплачивается в конце года. В том случае, если стоимость квартиры превышает 50 миллионов рублей, то налог уже повышается до 0,3% в год.

Немного арифметики, юридической магии — и что мы получаем: в год вы будете выплачивать порядка 100 тысяч рублей налога на квартиру, которая и без того стоит 50 миллионов. Если ее оценили выше, к примеру, в 51 миллион, то налог достигнет отметки в 153 тысячи рублей в год! И кому тут повезло? Поэтому для владельцев подобной недвижимости снижение кадастровой стоимости как никогда актуально, ведь этот шаг позволит существенно сэкономить каждый год десятки тысяч рублей на налогах в течение всего времени применения новой кадастровой стоимости.