Инвестиционные фонды уничтожают средний класс в США

Общество

BlackRock и другие крупные инвесторы разогревают рынок недвижимости в США.

В апреле 2021 года в статье Wall Street Journal были описаны новые реалии на рынке недвижимости США: теперь за объекты недвижимости борются не только частные покупатели, но и крупные инвестиционные фонды, имеющие в своем распоряжении сотни миллиардов долларов.

Многие аналитики указывают на новый рост пузыря на рынке недвижимости в США. Ценовая динамика превзошла уровень предкризисного 2008 года, когда массовая выдача ипотечных кредитов стимулировала спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен. Thread. Blackrock is buying every single family house they can find, paying 20-50% above asking price and outbidding normal home buyers. Why are corporations, pension funds and property investment groups buying...https://t.co/uTagTOQQgI — CulturalHusbandry (@APhilosophae) June 9, 2021

Похожая ситуация наблюдается в Штатах и сегодня, но в отличии от событий 13-летней давности, рост цен на жилье подталкивает увеличившийся спрос со стороны инвестфондов, зарабатывающих на сдаче недвижимости внаем. Крупные фонды, такие как BlackRock, которые раньше специализировались на коммерческой недвижимости и многоквартирных домах, теперь выкупают у застройщиков целые кварталы в «одноэтажной Америке», что только увеличивает огромный дефицит нового жилья.

Строительство отстает

По данным исследования, проведенного крупнейшим в США ипотечным агентством FreddieMac, в 2020 году в стране наблюдался жилищный дефицит — рынку не хватает почти 4 миллионов домов. При этом двумя годами ранее дефицит составлял порядка 2,5 миллионов объектов жилой недвижимости. Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости объясняется общим сокращением жилищного строительства в результате финансового кризиса 2008 года, которое достигло 40-летнего минимума. И хотя в 2019-2020 годах наблюдался незначительный рост темпов строительства, он явно не может удовлетворить увеличившийся спрос.

Опубликованный 17 июня отчет Национальной ассоциации риелторов (NAR) сообщает о необходимости строительства дополнительных 5,5 миллионов единиц жилья, около двух миллионов из которых должны составить дома для проживания одной семьи.

«Масштаб проблемы велик, нам необходимо доступное жилье», — заявил один из составителей отчета, вице-президент Rosen Consulting Group Дэвид Бэнк.

Согласно данным NAR, полученным от девелоперских компаний, неудовлетворительные темпы строительства связаны с дефицитом рабочей силы и строительных материалов.

Цены не кусаются, а загрызают насмерть

Дефицит жилья привел к росту цен на недвижимость: в апреле 2021 года медианная цена дома на вторичном рынке выросла на 19% по сравнению с 2020 годом и превысила 340 тыс. долларов, что является абсолютным историческим рекордом. В то же время количество предложений также установило рекорд: в апреле на продажу было выставлено 1,16 млн домов — это на 20% с лишним меньше прошлогоднего показателя.

В Ассоциации надеются, что неутешительные данные отчета заставят американскую администрацию заложить необходимые инвестиции в объявленный инфраструктурный проект.

Такая ситуация на рынке делает покупку собственного жилья недостижимой мечтой для многих американцев. Особенно это касается пригородных районов с развитой инфраструктурой. Покупка дома в таких местах запросто может обойтись в миллион долларов — и речь вовсе не идет о роскошных особняках, даже дома, требующие капитального ремонта, выставленные за 450 тыс. долларов вызывают нешуточный ажиотаж и настоящую «войну предложений» со стороны потенциальных покупателей. Нередко цена дома увеличивается вдвое от изначально установленного продавцом уровня.

В этих условиях единственным выходом для семей, не имеющих возможности приобрести жилье, становится аренда. Но и здесь цены не стоят на месте, повышаясь вслед за стоимостью домов.

Высоким ценам — крупный капитал

Еще больше положение потенциальных покупателей усугубляет растущий спрос на дома со стороны инвестиционных фондов. По данным главы консалтинговой компании в сфере недвижимости Джона Бернса, в Хьюстоне покупателями около 24% всех проданных домов стали крупные фонды. Схожая ситуация наблюдается в Майами, Финиксе и Лас-Вегасе.

«Ограниченное предложение жилья, низкие ставки, глобальный рост доходности и то, что мы называем институционализацией инвесторов в недвижимость, подготовили почву для еще одного спекулятивного пузыря цен на жилье», — признается Бернс.

Этот процесс начался еще в 2010-2011 годах, когда крупные игроки начали массово скупать недвижимость, ранее принадлежавшую американцам, которые после начала финансового кризиса 2008 года стали неспособны выплачивать ипотечные взносы. Как правило, такие дома продавались банками с большим дисконтом.

На сегодняшний день примерно каждый пятый из 80 млн домов в США принадлежит лендлордам (физическим и юридическим лицам, занимающимся сдачей жилья в аренду). В число таких компаний входят и крупные инвестиционные фонды, в том числе и BlackRock. Стоит отметить, что зачастую крупные компании действуют через фирмы-прокладки и подставных лиц, а потому точно определить владельца недвижимости бывает затруднительно. Однако вполне очевидно, что 15 млн домов, предназначенных для аренды, многие из которых остаются незанятыми и постепенно разрушаются, могли бы удовлетворить возникший на рынке дефицит и стабилизировать цены. Вместо этого крупный капитал, пользуясь бесплатными кредитами от ФРС, продолжает скупать целые кварталы новых домов, подстегивая и без того перегретый рынок.

Тем более показательно, что аффилированные с Уолл-Стрит фонды продвигают экологическую повестку и поощряют прибытие в страну мигрантов, что порождает еще больший перекос на рынке недвижимости, одновременно сокращая предложение и увеличивая спрос.

В эфире авторской программы Такера Карлсона на канале FoxNews журналист Chronicle Педро Гонсалес выразил уверенность, что действия BlackRock и других фондов на рынке недвижимости заставляют 40% американцев, арендующих жилье, считать, что они никогда не смогут купить собственный дом.

«Владение домом делает людей частью общества. Это основа среднего класса и часть американской мечты», — говорит Гонсалес.

Он уверен, что действия крупного капитала «убивают мечту, принося нам кошмар обездоленности». Гонсалес предупреждает, что такие безответственные действия ускорят формирование нового рыночного пузыря, который лопнет, как и десятилетие назад.

Дорогу пролетариату

Однако многие аналитики склонны считать, что проблема гораздо глубже и лежит она не в экономической, а в социальной сфере. Прогрессирующая неспособность американцев купить собственное жилье приводит к уничтожению основы американского общества — среднего класса. Ему на смену приходит классический пролетариат. И по мере роста доли таких людей, чувствующих себя обделенными, в стране неизбежно будет расти социальная напряженность, что в конечном итоге может привести к самым печальным последствиям.

Заигрывание администрации Джо Байдена с левыми движениями, такими как Black Lives Matter, позволяет на некоторое время спустить пар, но добавляет новых проблем, не решая старых. Отсутствие политической воли и популизм ведут США кривой дорожкой добрых намерений. Но все мы знаем где она заканчивается.

Вы узнали об этом первыми.
Подписывайтесь на наш сайт
и будьте в курсе самых важных событий!