Наступивший 2022 год обещает стать довольно непростым для рынка недвижимости. Ведь на стоимость жилья сейчас влияют сразу несколько противоречивых факторов. Как изменятся цены на квартиры, чего ждать покупателям и продавцам? Ответы на эти вопросы в беседе с ФАН дал кандидат экономических наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Ринат Хасанов.
- Рынок жилья в 2021-м обманул ожидания. Год назад ему предрекали едва ли не стагнацию, но цены выросли еще больше, чем в рекордном 2020-м. Продолжит ли недвижимость дорожать и какими темпами?
- На самом деле здесь очень многое зависит от регионального фактора, так, по моему мнению, квартиры в Москве переоценены, так как их рентная доходность значительно ниже, чем дают облигации. В то же самое время в других регионах все может быть иначе. Тем не менее мы все видим, что растет инфляция, люди в России кроме покупки недвижимости и не знают других способов защиты от нее, например, что можно купить недооцененные акции. Поэтому единственным сдерживающим фактором для роста цен на жилье сейчас являются высокие ставки кредита, в среднем ипотека сейчас стоит 10-10,5% годовых - это реально сдерживает рынок. По моему мнению, сейчас ставки достигли максимума, хотя остается риск новых американских санкций (санкции будут направлены на госдолг, иностранные инвесторы будут продавать и отказываться от покупки российских государственных облигаций, что приведет к росту доходности, а значит, и росту стоимости кредита в РФ), но я надеюсь в этом случае Банк России все же будет вмешиваться и не позволит США обвалить ОФЗ.
- Так покупать ли сейчас жилье или ждать скидок?
- Деньги теряют свою стоимость постоянно, США вчера объявили об инфляции в 8%, в Россию этот рост цен экспортируется из-за рубежа, но это не значит, что нам удастся его избежать. Поэтому в любом случае лучше сейчас иметь в собственности недвижимость, которая будет дорожать просто из-за инфляции и одновременно фиксированный платеж по ипотеке. Единственное, что стоит всегда иметь в виду - это принцип 25%, ваши платежи по кредитам должны быть не больше четверти ваших доходов. Подчеркну, я имею в виду покупку недвижимости в ипотеку, за наличку лучше покупать недооцененные акции.
- Может, на рынке вторичного жилья ситуация будет иной?
- Я не вижу большой разницы между новостройками и вторичным жильем. Все это можно объективно оценивать, во всяком случае, с точки зрения качества той или иной недвижимости, следует учитывать также район, инфраструктуру вблизи - все это будет сказываться и на дальнейшем росте ваших инвестиций, и на их ликвидности.
- Все же, что влияет на стоимость недвижимости, и от чего вообще зависят взлет или падение цены?
- Играет множество факторов, сейчас, по моему мнению, преобладает денежно-кредитная политика. Как только ставки снижаются, ипотека становится более доступной и население начинает активно скупать недвижимость, разгоняя тем самым рост цен на нее. За последние десять лет дома и квартиры на Западе подорожали в несколько раз - это результат политики дешевых денег, в случае если и наш ЦБ все же решится на низкие ставки - то же самое ждет и Россию. Поэтому, если есть у вас возможность купить сейчас - покупайте, в крайнем случае кредит можно рефинансировать потом при более низких ставках, а вы останетесь с жильем, стоимость которого будет значительно выше, чем при покупке.
- Давайте подведем итог. Итак, нужно ли все же сбережения загонять в бетон?
- Все сбережения загонять в бетон абсолютно точно не стоит, важно диверсифицировать ваши активы, среди которых может быть и недвижимость. Не забывайте, что у нее крайне низкая ликвидность, например продажа дома или квартиры может продлиться год и более, поэтому лучше большую часть вашего портфеля сосредоточить в ценных бумагах, недвижимость же стоит покупать прежде всего для того, чтобы там жить. А если покупать недвижимость исключительно для жизни, не стоит покупать дворцы или огромные квартиры - это лишь потребует больших коммунальных и прочих расходов и (из-за никой ликвидности) вряд ли сможет соперничать с акциями таких компаний, как «Газпром» или «Яндекс».
Ранее эксперты заявили, что стоимость аренды квартир в 2022 году в стране увеличится на 5-15%. Тем временем цены на квартиры премиум-класса в Москве подорожали на 2-10 млн рублей, но их площадь уменьшилась на два-пять квадратных метров. Лишь в шести городах с населением более 300 тысяч человек стоимость средней квартиры дешевле 3 млн рублей. Год назад таких городов было 19.
